שובו של הנדל"ן, ולבסוף ירידה במחירים!

בדיוק מה מסביר את הבועה הזו של תחילת שנות ה -90?

כריסטוף כתב:בדיוק מה מסביר את הבועה הזו של תחילת שנות ה -90?

בועה 85-90 או פרץ שלה?

יש להשוות בין התפתחות הריבית הבנקאית, המותאמת לאינפלציה. בסביבות 2001-2002 שיעור זה היה כמעט שלילי: ההלוואות בשיעור של 2% היו זולות יותר מאשר חסכון כאשר האינפלציה עמדה על 3% (נתונים מרמזים).

שנית, מבחינה היסטורית, כפי שמראה הגרף של פריגיט, לנדל"ן יש ערך יציב בצורה ניכרת לטווח הארוך: ומכאן שווי "מקלט בטוח", כמו זהב.

אך בנוסף, הנכס ייחודי כמוצר חיסכון:

- זה היחיד שאדם יכול לקנות באמצעות "מינוף", באשראי לטווח הארוך. נסה ללוות מעל 20 שנה לרכישת זהב

- הוא מייצר דמי שכירות העוקבים אחר אינפלציה, מכיוון שהם באופן מסורתי עוקבים אחר התפתחות השכר, או אפילו עולים עליו כרגע. דיבידנד במניות הרבה יותר תנודתי.

עלינו להוסיף מרכיב סופי, הדברה: תמריץ המס.

חוק Mehaignerie (1985-89) איפשר לבעלים לנכות את כל ריבית ההלוואה עבור נכס חדש המיועד להשכרה. ושיעורי הריבית היו אז גבוהים מאוד, בסביבות 10%! שוב, "כסף בחינם" למשקיע.

נפילה כספית זו גרמה לשיא של היזמים שניצלו את הביקוש הגובר לניפוח המחיר למ"ר להשכרה חדשה.

לא הייתה שום סיבה שההשכרה יקרה יותר מהמגורים? גם הוא בער! לפתע המוכרים יישרו את מחיר הישן למחיר החדש, בעזרת "מדד עלויות הבנייה" שעליו יזמו הערכת יתר על ידי היזמים, שעליו הוצמדו ... דמי שכירות. למרבה המזל, חוק Méhaignerie, שהסדיר את שכר הדירה, הגביל את החלקה הזו.

כדי לקטוף יותר יונים, השתמשנו גם ב- SCPI:
"אין לך מספיק לקנות דירה שלמה? הבנקאי שלך מציע לך לקנות מניות ב- Société Civile de Placement Immobilier שלו, שדואג לבנות ולהשכיר דירות עבורך."

טכניקה זו אפשרה גם למרוט חוסכים קטנים רבים, להוטים להעשיר את עצמם "כמו המבוגרים"

התכווצות תמריצי המס (חוק פריסול) הפכה את השכירות לאטרקטיבית פחות והשמיעה את כישלון המוות בנדל"ן יקר.

במקביל, היזמים השקיעו באופן מסיבי בנדל"ן תאגידי: בפריז הוקמו דונם של שטחי משרדים ... עבורם לא היו דיירים!

כדי להסתיר את מקור ההתרסקות הזו, "המומחים" כינו את התקופה הזו "משבר המפרץ".

כדי לטהר את העודפים הללו היו אלה השנים הרזות המכונות גם "עידן בלדור": קפדנות, קפדנות ... אנשים הפסיקו להשקיע כדי לחסוך לעתיד לא בטוח. שוב בעידוד המדינה שהמציאה את CSG / RDS למיסוי חיסכון זה

אשליית ה"טכנולוגיות החדשות "הפכה את החיסכון הזה למעגל": מחיר המניות הוכפל ברציפות, כולם רצו להבטיח את "פרישתם מהוון" על ידי השקעה ב"סטארט-אפ ".

תוצר השנים הקשות של 1991-96 חיסכון נעלם אפוא בשנים 2000-2001.

כדי להחיות את הכלכלה ו"להרוויח כסף חדש ", לא הייתה אלטרנטיבה אחרת עבור מקבלי ההחלטות מאשר לעודד פנייה לאשראי: ירידת ערך בחיסכון והקלת אשראי באמצעות שיעורים נמוכים.
משקיעים שנשרפו משוק המניות, שנרתעים ממימון חברות בקשיים, פנו מטבע הדברים לנדל"ן, "מקלט בטוח" ... אנחנו יודעים את השאר!

הסחף בהשקעות השכירות (1985-89) חזר על עצמו בשנים 2003-2007 עם מערכת רוביין, שהגבילה פחות את דמי השכירות מקודמותיה פריסול ובסון ובכך אפשרה להגדיל את "תשואת השכירות".

שוב היזמים (Ne *** y ואחרים) יצאו להרפתקה והציעו את "Robien" סוהר "באופן של SCPI:" אנו דואגים לכל דבר: מימון, בנייה, השכרה " .
הבנקים יצרו את חברות הבת שלהם המוקדשות אך ורק ל"נדל"ן ": נטיקסיס וכו '...

תוכניות המימון האופטימיות שלהם, השלכת האבולוציה ההזויה 1998-2004, כללו שכר דירה מוגבר וערך מוסף עסיסי עם המכירה מחדש. יאם!

התאווה עיוורת לחלוטין משקיעים רבים. גרוע מכך, כמה צעירים אפילו התחילו בכך בכך שהם סומכים על "הכנסה עתידית" זו כדי לממן את רכישת המגורים הראשיים, שלא היו יכולים להרשות לעצמם בלי תרומה לנוכח המחירים המטורפים!

תוצאת המירוצים: "משקיעים" רבים מבינים שהם חייבים במשך 20 שנה בשיעורים משתנים, עבור דיור שנבנה בחיפזון, בעיירות שאין בהן דרישה להשכרה ( הקרקעות היו זולות יותר עבור היזם), עם שכר דירה יקר ב- 30% מההצעה הקיימת (תקרת חוק רוביאן).

ראו את הדוח של M6 "רובי הזעם"

בקיצור, הרוביאן הוא נישת מס ששימשה למימון תליונים!

הדובדבן שבקצפת, אין דייר אחרי שנה פירושו שיש להחזיר את אשראי המס לאוצר.
כן, המינוף יכול להפוך לאחור

אותו גורם גורם לאותו אפקט: היזמים יישרו את מחיריהם על רוביין (+ 30% ממקורות מסוימים), ובמקביל מנפחים את מחיר הישן ... עד הפסקה. אנחנו בעצם שם מאמצע 2007, אך בניגוד לשוק המניות בו הוא מיושב ביום אחד, נצטרך להמתין ל"ממכר "את ביתם במחיר של 30 או 50% ממחיר המצגת. לצפייה ישירה ב- TF1 בסוף 2008 - תחילת 2009.

כדי להסתיר את מקורו של הקרע הזה, "המומחים" יקראו לו "משבר העליון".

בקיצור, ייקח שנים להשלים כסף "שימושי", המשמש ליצירת מקומות עבודה, לקידום מחקרים וכו '...

Crispus כתב: רבים מהמשקיעים מבינים שהם חוביים במשך 20 שנה בשיעורים משתנים

האם יש לך נתונים לגבי שיעור האשראי בשיעור משתנה? נדמה היה לי כי אלה הפכו לאקדוטיים למדי בצרפת, בדיוק לאחר נפילת שנות ה -90 וה -91, כאשר בעלי רבים מצאו עצמם לכודים בגלל אשראי מסוג זה ...

קריבו כתב:האם יש לך נתונים לגבי שיעור האשראי בשיעור משתנה? נדמה היה לי כי אלה הפכו לאקדוטיים למדי בצרפת, בדיוק לאחר נפילת שנות ה -90 וה -91, כאשר בעלי רבים מצאו עצמם לכודים בגלל אשראי מסוג זה ...

מדויק, אין צרפת משתנה, אלא שיעורים ... ניתנים לשינוי

אין מקור רשמי, פשוט קראתי איפשהו שלדברי בנקאי, המשתנים היו מהווים 20% מההלוואות שניתנו בשנים 2005-2006.

עם עליית מחיר הנדל"ן ברציפות בשנים 2000-2006 (+10 עד 15% בשנה), ההכנסות נותקו יותר ויותר מהשוק. מאז 2006 נראה כי מחירי העסקה היו יציבים, כלומר מחירי ההצגה המשיכו לעלות אך הם יותר במשא ומתן. באופן אישי מכרתי בשנת 2007 במחיר 2005, לפי סוכן הנדל"ן שלי.

העיקרון של הבנקים הוא לא להעניק הלוואות אם התשלומים החודשיים עולים על 33% מההכנסה. זה לא חוק, "קבצים טובים" מסוימים היו מקבלים חוב בגובה 37%!

הבנק מהמר שבמקרה של מכירה חוזרת שלא שולמה מכסה את סכום העסקה, כלומר 110% משווי הנכס (מחיר מוכר + עמלת סוכנות + דמי נוטריון הממומנים ללא תרומה). מאז משבר אוגוסט 2007 הוא נגמר, ברז האשראי התייבש ...

הבעיה היא שבכיבוד חוב זה של 33%, החל משנת 2004, ביתי ממוצע לא ניתן היה לקנות ללא תרומת נדל"ן!

כדי "לפענח" באופן מלאכותי קונים, 2 פתרונות;

- הגדילו את משך ההלוואה: עברנו בין 15 ל -30 שנה, חלקם אף הזכירו את 50 השנה.

אך ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך גדל חלק הריבית בתשלום החודשי! אכן שיעור ההלוואה עולה עם משך הזמן. וחלק הריבית הופך להיות גדול מחלק ההון שנפרע!

לדוגמא, אם הלוואה לאורך 50 שנה אינה נותנת יותר מ -10.000 אירו נוספים מ -30 שנה, הדבר נותר לא מספיק כדי "לספוג" עלייה של 20.000 €: הפתרון נדחה (פיו!).

פיתרון שני: השיעור המשתנה. ארגונים מסוימים הפכו את זה למומחיות:

עקרון: תוכנית המימון נעשית עם "שיעור שיחה" הנמוך מהאינפלציה בתקופה קבועה (למשל 2% על פני שנה)
לאחר מכן, עדכון בהתאם לשיעור הבינבנקאי בתוקף (יוריבור).

אם עלייה (בלתי נמנעת מכיוון ששיעור נמוך באופן מלאכותי), התשלום החודשי יעלה על 33% מהחוב. ערמומי, נכון?

כדי להימנע מקטמרן של שנות ה -80 וה -90 החוק מסדיר בקפידה שיעורים משתנים: התשלום החודשי אינו יכול לעלות על תקרה מסוימת. ארגוני הלוואות שילבו תקרה זו על ידי קביעת ריבית מקסימלית (שווי) המכבדת את תקרת התשלומים החודשית הזו (xx%?) ומאפשרת את פירעון ההלוואה במלואה לאורך התקופה המקסימלית הניתנת.

כיצד למכור "שיעור משתנה": שיחה דמיונית לחלוטין

ייעוץ: הקובץ שלך לא עובר לשיעור קבוע, אך אתה יכול לבחור את התעריף המתכוונן ...

הקונה: נאמר לי שמסוכן ללוות בשיעורים משתנים?

C: (נראה מעוצבן) לא אמרתי משתנה אבל ניתן להחלפה!

ת: איך זה עובד?

ג: אתה מחזיר סכום קבוע בכל חודש מעל 20 שנה.
אם התעריף עולה מעט, התשלום החודשי עולה מעט, עד לתקרה מסוימת (למשל: + 10%).
אם השיעור עולה מעט יותר, משך ההלוואה גדל בתורו (למשל: 30 שנה). אבל זה לא סביר (אוויר מרגיע) ...

אבל אם השיעור יורד להפך, הכל רווח, תקופת ההחזר פוחתת אוטומטית.
ובכל מקרה, ההכנסה שלך תגדל עם האינפלציה ותגרום לתשלום החודשי להיות חלש יותר ויותר (אוויר נלהב).

ת: (הקלה) עובר לשיעור המשתנה.

ג: שים את ראשי התיבות שלך על כל עמוד וחתום בסוף על ידי הצבת "קרא ואושר". יש לך 8 ימים לחשוב.

ת: אה, לא יכולנו לחזור לשבוע שעבר, אני ממהר לקנות את הדירה הזו.

ג: (אדיב) אבל כמובן!

אבל לארגון שלא אזכיר (ראה בהמשך) היה הרעיון המבריק כדי ליצור "מכסה בלתי מוגבלת": התשלום החודשי מוגבל, אך לא התעריף! אפילו עורכי דין שלמדו את הצעת ההלוואה ... מקרוב מאוד לקח זמן רב להבין במה מדובר!

בזכות פיתולים חכמים לא מובנים, חלקם אפילו לוו בריבית משתנה ... מבלי שידעו זאת! זה המקרה בהשקעות מסוימות של רוביאן בהן אפילו משכילים חתמו בעיניים עצומות על תוכנית מימון "סוהר" מבלי להסתכל מעבר לחיוך של המוכר או למחשוף של "יועץ העושר".

תוצאה בפועל:

1) משך ההלוואה גדל:

במקרים מסוימים מדובר בהון שלילי: חלק הריבית החודשי הופך לגדול מסכום התשלום החודשי! דוגמה: תשלום חודשי של 1000 אירו עבור ריבית של € 1200!

הבנק לא ימסור אותו: יתרת הריבית המגיעה מהוונת ו ... ההון הנותר של ... גדל בכל חודש והריבית על הון "נוצר" זה!

2) תקופת ההלוואה מוגבלת (30 שנה למשל). תוצאה, אם סכום התשלומים החודשיים לא יחזיר את ההלוואה, הקונה יצטרך להחזיר את יתרת ההון הנקוב ... הלוואה חדשה כמובן!

או איך להפוך לדייר לכל החיים של הבנקאי שלו ולא של משכיר פרטי ... "יועצי" הבנק יצטרכו להכשיר את עצמם למניעת דיכאון והתאבדות ... [מצב ציני] אחרת מבטחי ההלוואות הולכים לסטור להם על האצבעות [מצב ציני כבוי] ...

אם לפניך כמה ימים אתה יכול להתייעץ עם התור הייעודי שב- forum cbanque (883 עמודים עד כה!), זה מאלף ומדהים באותו זמן :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

כריסטוף היקר שלי,

אנשי נדל"ן הם אינקו ... מה?
אני מוצא את מילותיך מעט ............... להלן
של האמת !!!
אני מעדיף לומר "שלהם" אחרי שתי ההברות הראשונות
אני לא בעלים ורכוש אינו הדבר שלי
שכר הדירה שלי סביר מאוד ומתאים לי באופן מושלם
מבחינתי משב רוח הוא משב רוח, זה לא בגלל
חוק ההיצע והביקוש מתקיים על ידי שוורים
שאני צריך לעקוב אחרי הזרם.
אנשים צריכים להיות קצת הגיוניים!
כיום שוק הבית החדש יורד ב -50%, אך
מעל לכל, אל תיבהל מהבלוטים המעטים
יהיו קונים פוטנציאליים, אז הכיף
של נדל"ן אומרים שזה לא משבר אלא סתם
התאוששות לרמה רגילה ...
אסור לשמוע !!!
זה נערם !!!

כריסטוף כתב:טוב כן אבל היי ... מה זה נכון? זבל שאני קורא לזה זבל ... זה הכל ...

אני מסכים איתך לחלוטין! הייתי קורבן לתיק מסוג זה ... אבל כעבודה!
הם לוקחים את עצמם למען אלוהים האנשים האלה שם.
עכשיו, אני מסרב לעבוד אצל סוכני נדל"ן או מפתחים!


ps: אל תקראו להם גללים, זה טוב מדי עבורם! אני אוהב זבל לגינה שלי. אבל אם הייתי קובר מקדמים או סוכנים, לא הייתי גינה הרבה! אחת, האם אתה יכול לדמיין את גודל החורים? שניים, אני לא חושב להפרות הרבה, אולי דירה של מונסנטוס ...

Crispus כתב:ראו את הדוח של M6 "רובי הזעם"

סרטון מעולה! חוץ מזה ... זה לא M6 אלא שליח מיוחד! ;)

המהדורה האחרונה של Que Choisir מקדישה תיק:

נדל"ן פטור ממס, הולדת שערוריה

הגיע הזמן לביקורות הראשונות לתוכניות Robien and Demessine. העודפים מדהימים. אנשים רבים ייקח שנים לעכל את השקעותיהם המצערות.

> המאמר
אנשי מקצוע ללא מצב רוח
כאשר התעלמות מגיאוגרפיה זה יקר
הבטחות בלתי אפשריות
לזרוק את המגבת או להילחם
טקסטים וסחף
הערים בהן היא נתקעת
פנייה אפשרית
פעם, במדינה קסומה ...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct כתב:ps: אל תקראו להם גללים, זה טוב מדי עבורם! אני אוהב זבל לגינה שלי. אבל אם הייתי קובר מקדמים או סוכנים, לא הייתי גינה הרבה! אחת, האם אתה יכול לדמיין את גודל החורים? שניים, אני לא חושב להפרות הרבה, אולי דירה של מונסנטוס ...

בשלב זה?

ps: קריספוס שוב תודה ואיחולים לכל ההסברים האלה!

שמעתי "מומחה" אומר לפני כמה ימים ברדיו (RTBF): לא המחירים יורדים: רק הסחורה הזולה ביותר הולכת!
ניואנס חשוב.
סוף סוף ... זהו מסר לאנשי מקצוע האחראים בעיקר לגידול

כתזכורת: אותו בית עבר בין 850.000 BF ל- 3.000.000 BF משנת 1986 עד 2006, ללא כל שיפורים משמעותיים, בעוד שבאותה תקופה המדד (לפיכך שכר ומחירי הצרכן) עלה רק ב 75 %

כריסטוף כתב: בשלב זה?

כן, בשלב זה! הם בטח נשארו נקראו בתקופת ימי הביניים ...

סוף סוף, יש כנראה כמה אנשים באמת כנים בעסק, אבל אני עדיין מחפש!

Pffff! התקווה הייתה קצרת מועד ...

מחירי הדיור החדשים עולים ברבעון השני

פרנסואז ווייס | 25/08/2009 | 11:32 | צֵרוּף נְסִבּוֹת

בעוד המועמדים לרכישת דיור צופים בנפילה מאז תחילת המשבר, מחירי הדירות והבתים שנבנו על ידי יזמים כבר החלו לעלות: + 3% ברבעון למ"ר עבור דירות (במחיר של 2 יורו) ו -3.369% לבתים (במחיר של 5,37 יורו בממוצע), על פי הנתונים הסטטיסטיים העדכניים ביותר של MEDDM.

Suite ומקור: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre